A la hora de analizar el problema de acceso a la vivienda en España, la mayoría de expertos señalan a un profundo desequilibro entre la oferta y la demana como principal culpable de la escalada de precios. Pese a esto, el sector de la construcción parece no ser capaz de dar respuesta a esta escasez. España dispone de suelo residencial clasificado para acoger hasta siete millones de viviendas, pero solo el 0,5% de ese suelo está en condiciones de urbanizarse de manera inmediata. El resto permanece bloqueado por barreras administrativas, falta de urbanización y ausencia de infraestructuras básicas, según el último informe de Atlas Reanalytics.
El estudio señala que la mayoría del suelo residencial potencial en España se encuentra sin urbanizar, con plazos de transformación que superan los veinte años en casi todas las provincias. Este retraso estructural impide que el parque de viviendas crezca al ritmo necesario para responder a la demanda actual y futura, un fenómeno que afecta especialmente a los grandes polos urbanos.
A la par, el 87% de las viviendas potenciales identificadas carece de acceso rápido a la red eléctrica, lo que limita la viabilidad de los nuevos desarrollos incluso en fases avanzadas de gestión urbanística. Solo el 13% de los suelos dispone de conexiones eléctricas inmediatas, mientras que el resto se enfrenta a obstáculos técnicos y económicos que postergan su puesta en marcha. El informe destaca que la situación se agrava debido a la saturación de la red y episodios recientes como el apagón nacional de abril de 2025.
El problema se extiende también a las infraestructuras de transporte. Apenas una de cada cinco viviendas potenciales cuenta con conexión adecuada a redes viarias o transporte público de alta capacidad. El 80% restante depende de carreteras de bajo volumen o está alejado de nodos intermodales, lo que condiciona la accesibilidad y la integración urbana de los futuros desarrollos residenciales.
El aumento de la población presiona en las grandes ciudades
Estas limitaciones técnicas y administrativas impactan directamente en el déficit estructural de vivienda en España, que alcanzó las 680.000 unidades al cierre de 2025, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). En un momento de fuerte crecimiente demográfico, el volumen de inmuebles disponibles no está siendo capaz de dar cabida al alto número de individuos y familias que buscan un hogar, creando una fuerte competencia que presiona al alza los precios. Las proyecciones anticipan la creación de 3,2 millones de hogares adicionales hasta 2037, una demanda que solo podrá satisfacerse si se agilizan los procesos de urbanización y se invierte en infraestructuras críticas.
La desigualdad territorial añade complejidad al panorama. Madrid, Barcelona y Baleares figuran entre las provincias donde el déficit es imposible de cubrir incluso movilizando la totalidad del suelo disponible. En otras zonas, como Málaga, Las Palmas y Alicante, el potencial de desarrollo existe sobre el papel, pero depende de la mejora de infraestructuras y la agilización de trámites administrativos para convertirse en una opción real.
Necesidad de renovación en la gestión del suelo
El tiempo medio para transformar suelo en vivienda supera los veinte años en la mayoría de las provincias, lo que evidencia la rigidez del sistema urbanístico español. Los expertos subrayan que la lentitud en la gestión y la falta de coordinación entre la disponibilidad de suelo y los servicios esenciales dificultan una respuesta eficaz al déficit habitacional.
El informe apunta que, si no se produce un cambio profundo en la gestión del suelo y en la planificación de infraestructuras, el acceso a la vivienda seguirá condicionado por bloqueos estructurales que afectan tanto al ritmo de construcción como a la calidad del crecimiento urbano.
