La subida de precios de la vivienda no ha impedido que la actividad hipotecaria esté cerca de cerrar su mejor ejercicio desde 2008, justo antes de que pinchase la burbuja del ladrillo en España. El metro cuadrado alcanza máximos históricos en las áreas más tensionadas, donde la escasez de oferta supone un cuello de botella cada vez más estrecho, en un contexto en el que el mercado laboral se mantiene fuerte gracias a los flujos migratorios.
Así, la banca mantiene el pie en el acelerador con los préstamos para adquirir vivienda. El conjunto de entidades financieras ha aprobado operaciones hasta noviembre por valor de 74.260 millones, lo que supone un repunte de casi el 22% con respecto a los once primeros meses de 2024, cuando se concedieron préstamos destinados a vivienda por valor de 61.076 millones, según datos del Banco de España (BdE).
Ferrán Font, director de Estudios de pisos.com, explica que parte de este repunte se apoya en un volumen de compraventas récord y en una oferta hipotecaria todavía atractiva por parte de la banca. A falta de conocer el dato de diciembre, la firma de hipotecas sobre viviendas marcó récord en noviembre, sellando su mejor mes desde 2010, allanando el camino para contabilizar las 500.000 hipotecas firmadas en el conjunto de 2025.
Los menores costes de financiación han permitido a las entidades compensar los menores tipos con un mayor volumen y empujan el saldo vivo, que mide el volumen de préstamos destinados a vivienda en activo, por encima de los 517.000 millones al cierre de diciembre. Con respecto al último mes de 2024, el repunte es del 3%, con un aumento en 18.936 millones, mientras que en noviembre fue de 514.896 millones.
La subida de los tipos de interés y la gratuidad de las comisiones por amortización anticipada habían impulsado a las familias a aprovechar el ahorro acumulado en la pandemia para cancelar la hipoteca, presionando a la baja este indicador, que llegó a perder la barrera de los 500.000 millones. No fue hasta marzo del año pasado cuando recuperó dicho nivel, experimentando una progresión ascendente desde entonces.
La guerra hipotecaria en la que han estado inmersas las entidades ha motivado la concesión de crédito en un contexto en el que el precio de la vivienda no para de subir, lo que motiva que además de solicitar más créditos también sean de mayor importe. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la banca ha concedido hipotecas por importe medio de 170.771 euros, un 11,7% más. El precio de la vivienda experimentó un encarecimiento de casi el 13% en el tercer trimestre en el que ha sido su mayor crecimiento desde la burbuja inmobiliaria.
En conjunto, el crédito a las familias se ha situado en los 715.884 millones, un 4,4% más, en el que supone su mayor avance interanual desde el ejercicio 2008. Un avance que se debe principalmente al tirón del crédito al consumo, que rebota más de un 12% y se coloca por encima de los 116.067 millones, una cota récord. No obstante, la cartera de crédito a las familias cae alrededor de un 1% con respecto a noviembre. En cuanto a la categoría destinada a otros fines, cae desde los 81.105 millones de diciembre de 2024 hasta los 78.580 millones de diciembre de 2025.
Hay que tener en cuenta también que la tasa de morosidad sigue bajando desde los mínimos de septiembre de 2008 en los que lleva instalado varios meses al calor del crecimiento económico y el tirón del mercado laboral. Las previsiones de cara a este 2026 apuntan a que si bien el apetito por el crédito se mantendrá, en el caso de las hipotecas el sector anticipa un encarecimiento de estos productos.
El crédito al consumo también se prevé que mantenga un comportamiento al alza a la espera de la nueva regulación. El Consejo de Ministros aprobó hace unas semanas un anteproyecto para limitar los costes de financiación de este producto, que busca poner techo a los intereses establecidos con la creación de dos regímenes para los costes asociados.
Por un lado, se establece uno general en el que el interés expresado en términos de TAE no podrá superar un tipo máximo en función del importe que se solicite. Para calcularlo se tomará el tipo medio del crédito al consumo y se le añadirá un margen diferencial que puede llegar a ser de quince puntos porcentuales.
Hasta que el nuevo sistema esté operativo, el Gobierno fija un tope temporal en el 22% tanto para nuevas operaciones como para la liquidación de transacciones con tarjetas ‘revolving’ ya existentes. El segundo régimen, que recoge los denominados créditos rápidos, se limitará el máximo a una media del 4% y una comisión máxima del 5% sujeta a un máximo de 30 euros
