El Banco de España calcula que entre 2021 y 2025 se ha generado un déficit acumulado cercano a las 750.000 viviendas como consecuencia de que la creación de hogares ha superado la construcción residencial. La mitad de esa carencia se concentra en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga.
En el capítulo dedicado al mercado inmobiliario de su Informe Anual 2025, la institución señala que durante el pasado año se crearon alrededor de 240.000 nuevos hogares, mientras que el número de viviendas terminadas se situó en unas 92.000 unidades, un 9% menos que el año anterior.
El Banco de España advierte de que los problemas de acceso a la vivienda responden principalmente a restricciones estructurales de oferta y reclama políticas coordinadas entre las distintas administraciones para incrementar el parque residencial y facilitar el acceso a la vivienda.
En este sentido, señala que España atraviesa una fase de auge del mercado inmobiliario en un contexto de expansión económica, crecimiento demográfico y relajación de las condiciones de financiación, lo que se ha traducido en un aumento de las compraventas, del crédito hipotecario y de los precios reales tanto de compra como de alquiler, especialmente en las grandes áreas urbanas.
En concreto, las compraventas de vivienda crecieron un 12,1% en 2024 y un 5,1% en 2025, aunque con una desaceleración progresiva a lo largo del pasado ejercicio. El volumen total superó las 750.000 operaciones en 2025, una cifra equiparable a las registradas en términos acumulados de doce meses en el primer trimestre de 2008. No obstante, el Banco de España destaca que estas transacciones representaron el 3,8% de los hogares, frente al 5,5% que suponían de media durante el auge inmobiliario de 2004 a 2007.
Los indicadores de riesgos no apuntan a los desequilibrios observados antes de la crisis financiera
Además, subraya que, a diferencia de anteriores ciclos expansivos, los indicadores de riesgos y vulnerabilidades para la estabilidad financiera no apuntan a la acumulación de desequilibrios macrofinancieros como los observados antes de la crisis financiera.
Asimismo, el flujo de nuevo crédito hipotecario para adquisición de vivienda creció un 27,5% en 2025 y el número de hipotecas aumentó un 14%, favorecidos por la mejora de las condiciones de financiación. Pese a ello, la institución destaca que los estándares de concesión siguen siendo más estrictos que en ciclos expansivos anteriores y que los riesgos para la estabilidad financiera permanecen contenidos.
